Toekomstmuziek: 5 jaar vrijstelling van onroerende voorheffing voor verbouwingen aan winkelpand

Op de ministerraad van 22 december 2017 besloot de Vlaamse Regering haar principiële goedkeuring te hechten aan het voorontwerp van decreet over de rationalisering van fiscale gunstmaatregelen. Het betreft een aantal rationaliseringsmaatregelen in verschillende domeinen met het oog op de aanpassing van fiscale gunstmaatregelen op basis van hun effectiviteit en hun maatschappelijke noodzaak.

Een bijzondere gunstmaatregel hecht daarbij aandacht aan de leegstand in de winkelstraten. Wie een winkel ombouwt tot woning of boven een winkel gaat wonen, krijgt voortaan een vrijstelling van onroerende voorheffing voor vijf jaar. Het voorontwerp van decreet beoogt namelijk om de vrijstelling die reeds is voorzien in artikel 2.1.6.0.2. van de Vlaamse Codex Fiscaliteit (VCF) aanzienlijk uit te breiden. Deze bepaling voorziet nu in een vrijstelling voor de ombouw van een winkelpand tot woning, maar wordt echter omwille van haar stringente voorwaarden (onder meer de vereiste dat 50% van de vloeroppervlakte moet worden gebruikt voor kleinhandel) weinig gebruikt. De hervormde bepaling zou luiden als volgt:

“Art. 2.1.6.0.2. Op aanvraag van de belastingschuldige wordt ook een vrijstelling van de onroerende voorheffing verleend voor het kadastraal inkomen van:

1° de onroerende goederen die zijn gebruikt om een kleinhandelsactiviteit uit te oefenen, die in een winkelarm gebied liggen en die op grond van een geldige omgevingsvergunning verbouwd worden tot een of meerdere woningen;

2° de onroerende goederen waarvan minstens de benedenverdieping wordt gebruikt om een kleinhandelsactiviteit uit te oefenen, die in een kernwinkelgebied liggen en waarvan een of meer verdiepingen boven de kleinhandelsactiviteit op grond van een geldige omgevingsvergunning verbouwd worden tot een of meer woningen;

3° de onroerende goederen waar sloopwerkzaamheden, gevolgd door vervangbouw, worden uitgevoerd en die voorafgaand aan de sloopwerkzaamheden opgenomen zijn in een van de volgende inventarissen:

a) de inventaris van ongeschikte of onbewoonbare woningen, vermeld in artikel 26, §1, van het decreet van 22 december 1995;

b) de inventaris van leegstaande of verwaarloosde bedrijfsruimten, vermeld in artikel 3, §1, van het decreet van 19 april 1995;

In het eerste lid wordt verstaan onder:

1° kernwinkelgebied: een kernwinkelgebied als vermeld in artikel 2, 3°, van het decreet van 15 juli 2016 betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid;

2° kleinhandelsactiviteit: de categorieën van kleinshandelsactiviteit, vermeld in artikel 3 van het voormelde decreet;

3° winkelarm gebied: een winkelarm gebied als vermeld in artikel 2, 8°, van het voormelde decreet.

De vrijstellingen, vermeld in het eerste lid, worden verleend voor een periode van vijf jaar.

De vrijstellingen, vermeld in het eerste lid, 1° en 2°, worden verleend vanaf het aanslagjaar dat volgt op het jaar van de effectieve bewoning die blijkt uit de inschrijving in het bevolkings- of vreemdelingenregister binnen vijf jaar na de voorlopige oplevering van de ombouwwerken.

De vrijstelling, vermeld in het eerste lid, 2°, wordt verleend voor het gedeelte dat is bestemd voor huisvesting.

De vrijstelling, vermeld in het eerste lid, 3°, wordt verleend vanaf het aanslagjaar dat volgt op het jaar dat het onroerend goed niet meer voorkomt in de inventaris en wordt in voorkomend geval beperkt tot het gedeelte van het bedrag van de belasting dat, inclusief de provinciale en gemeentelijke opcentiemen, per woning niet hoger is dan 1.000 euro of per bedrijfsruimte niet hoger is dan 4.000 euro.

De vrijstellingen, vermeld in het eerste lid, zijn overdraagbaar op de rechtsopvolger.

De Vlaamse Regering kan de nadere regels voor de aanvraag van de vrijstellingen bepalen.”.

In het verlengde van het nieuwe decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid wordt er wel vereist dat het pand ligt in een kernwinkelgebied of een winkelarm gebied. Baanwinkels worden uitgesloten van het toepassingsgebied. Indien het onroerend goed gelegen is in een winkelarm gebied, geldt de vrijstelling volgens de memorie van toelichting slechts voor een ombouw tot één of meerdere woningen. Voor de onroerende goederen gelegen in een kernwinkelgebied kan een vrijstelling worden toegekend voor de bovenverdiepingen (of gedeelten hiervan) van een onroerend goed die worden omgebouwd tot woning en waarbij het gelijkvloers behouden blijft als (actief) handelspand. Wees wel, voor de verbouwingswerken is telkens een omgevingsvergunning vereist.

Opgemerkt moet worden dat deze regeling nog niet in werking is en nog een hele weg dient af te leggen. Dit voorontwerp van decreet wordt momenteel voorgelegd aan diverse adviesraden (SERV, MORA, Minaraad, SARO, de Vlaamse Woonraad, SALV). Daarna wordt het advies ingewonnen van de Raad van State. In een verder stadium wordt het definitieve voorontwerp dan voorgelegd aan het Vlaams Parlement welke uiteindelijk haar goedkeuring zal moeten verlenen.

Voor meer informatie hierover, kan U steeds terecht bij Equator advocaten.

Codextrein bekrachtigd door de Vlaamse Regering

Op 8 december 2017 bekrachtigde de Vlaamse Regering de zogenaamde “Codextrein”, oftewel het ontwerp van decreet houdende wijziging van diverse bepalingen inzake ruimtelijke ordening, milieu en omgeving. Op 29 november 2017 werd het ontwerpdecreet aangenomen in de plenaire vergadering van het Vlaams Parlement (http://docs.vlaamsparlement.be/pfile?id=1348010). Het is nu wachten op de publicatie in het Belgisch Staatsblad.

Het decreet wijzigt o.a. heel wat bepalingen in de regelgeving omtrent de omgevingsvergunning, die ook op gemeentelijk niveau in werking zal treden op 1 januari 2018.

Zo wordt ingevoerd dat belanghebbende derden geen beroep meer kunnen indienen tegen een in eerste administratieve aanleg afgeleverde omgevingsvergunning, indien zij voordien geen bezwaar indienden tijdens het openbaar onderzoek.

Daarnaast worden ook in de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening wijzigingen aangebracht, onder meer wat betreft de ontwikkelingsmogelijkheden in landschappelijk waardevol gebied.

Voor meer informatie hierover kan u steeds terecht bij Equator Advocaten.

Omzendbrief over de gevolgen van de prijsstijgingen en de voorraadtekorten van pur-en pirisolatiematerialen.

Op 22 september 2017 is de omzendbrief over de gevolgen van de prijsstijgingen en de voorraadtekorten van pur-en pirisolatiematerialen afgekondigd.

Deze omzendbrief is van toepassing op de overheidsopdrachten die de Vlaamse Gemeenschap en het Vlaamse Gewest gunnen, alsook op de overheidsopdrachten die het Vlaamse Gewest en de Vlaamse Gemeenschap subsidiëren. Dit evenwel met uitzondering van de overheidsopdrachten in het kader van PPS of DBFM(O) en opdrachten die zijn gepubliceerd vanaf 30 juni 2017 of waarvoor deelnemers vanaf die datum zijn uitgenodigd om zich kandidaat te stellen dan wel over te gaan tot het indienen van een offerte.

U treft de omzendbrief hier.

Voor meer informatie hierover kan u steeds terecht bij Equator advocaten.

Artikel in vastgoedflitsen over aandachtspunten bij commercieel vastgoed

Prof. dr. mr. Nicolas Carette schreef samen met Benoit Stockman (Retail Estates) een bijdrage in Vastgoedflitsen van 15 september, getiteld: “Commercieel vastgoed. Waarop letten bij verkoop en verhuur?”.

Daarin wordt ingegaan op enkele aandachtspunten voor makelaars bij bemiddeling inzake commercieel vastgoed.

Voor meer informatie over dit onderwerp: nicolas.carette@eqtr.be

Equator verzorgt twee bijdragen in het Jaarboek Overheidsopdrachten 2016-2017

Prof. Dr. Mr. Steven Van Garsse en Mr. Simon Verhoeven hebben beiden een bijdrage verzorgd in de jubileumeditie van het Jaarboek Overheidsopdrachten. Het jaarboek bestaat vandaag tien jaar.

Steven Van Garsse heeft een artikel geschreven over de verplichting inzake overheidsopdrachten om energie-efficiënte aankopen te doen. Omdat deze verplichting blijkbaar minder bekend lijkt in de praktijk en mogelijk zelfs ‘vergeten’ lijkt te zijn, wordt in deze bijdrage stilgestaan bij wat deze verplichting juist inhoudt.

Simon Verhoeven heeft de nieuwe bepaling in de nieuwe wetgeving overheidsopdrachten becommentarieerd volgens de welke het voor partijen (zowel langs publieke als private zijde) in principe verboden is om na de sluiting van een raamovereenkomst tot deze overeenkomst toe te treden. Daarbij wordt tevens onderzocht in de mate dat dergelijk verbod reeds van toepassing was onder de oude wetgeving overheidsopdrachten.

Zie:

  • S. VAN GARSSE, “De vergeten verplichting: energie-efficiënt aankopen”, in C. DE KONINCK, P. FLAMEY, P. THIEL en B. DEMEULENAERE (eds.), Jaarboek Overheidsopdrachten 2016-2017, Brussel, EBP, 2017, 641-650.
  • S. VERHOEVEN, “Gedaan met de shopcultuur? Het verbod op post factum-toetreding tot raamovereenkomsten in de nieuwe wet overheidsopdrachten van 17 juni 2016 (en de huidige wet van 15 juni 2006 (?))”, in C. DE KONINCK, P. FLAMEY, P. THIEL en B. DEMEULENAERE (eds.), Jaarboek Overheidsopdrachten 2016-2017, Brussel, EBP, 2017, 611-640

Voor meer informatie inzake overheidsopdrachten:

steven.vangarsse@eqtr.be

simon.verhoeven@eqtr.be

Artikel 57 van de Concessiewet nu al gewijzigd

Op 11 augustus 2017 is de wet van 31 juli 2017 houdende diverse financiële en fiscale bepalingen en houdende maatregelen inzake concessieovereenkomsten in het Belgisch Staatsblad gepubliceerd. U treft de wet hier. Deze wet bevat ook een wijziging aan artikel 57 van de Concessiewet van 17 juni 2016. Deze bepaling machtigt de Koning om de algemene uitvoeringsregels omtrent de concessies (waaronder de regels inzake onderaanneming, het nazicht op het ontbreken van uitsluitingsgronden bij onderaannemers, de regels inzake wijziging van de concessies in uitvoering en de regels inzake het einde van de concessie) vast te leggen.

Wanneer de Koning van deze bevoegdheid gebruik maakte, middels het KB van 25 juni 2017 betreffende de plaatsing en de algemene uitvoeringsregels van de concessieovereenkomsten, merkte de Raad van State in zijn advies van 13 juni 2017 op dat de redactie van het oorspronkelijke artikel 57 van de Concessiewet tot rechtsonzekerheid kon leiden. De bepaling liet immers veel ruimte voor interpretatie. Hoewel uit de verhouding met richtlijn 2014/23/EU kan worden geargumenteerd dat de zinsnede “de door Hem te bepalen concessies” enkel betrekking heeft op “het nazicht op het ontbreken van uitsluitingsgronden in hoofde van de onderaannemers”, valt deze reikwijdte onvoldoende af te leiden uit de tekst. De Raad adviseerde om deze betrokken wetsbepaling daarom bij de eerste gelegenheid het best kan worden aangepast om aan die rechtsonzekerheid een einde te maken. Van deze gelegenheid werd gebruik gemaakt bij de wet van 31 juli 2017.

Artikel 57 van de Concessiewet luidt ingevolge de wijziging thans als volgt:

“Art. 57, §1. Voor de concessies die worden geplaatst door aanbestedende overheden en overheidsbedrijven in het kader van hun taken van openbare dienst in de zin van een wet, een decreet of een ordonnantie bepaalt de Koning de algemene uitvoeringsregels, met inbegrip van de regels inzake onderaanneming en, voor de door Hem te bepalen voormelde concessies, de regels inzake het nazicht op het ontbreken van uitsluitingsgronden in hoofde van de onderaannemers alsook de regels omtrent de wijziging van concessies gedurende de looptijd ervan en de bepalingen omtrent het einde van de concessie.

Voor de door Hem te bepalen concessies als bedoeld in het eerste lid, kan de Koning:

1° de keten van onderaannemers beperken overeenkomstig de door Hem te bepalen nadere regels;

2° de voorwaarden inzake de erkenning van aannemers overeenkomstig de wet van 20 maart 1991 houdende regeling van de erkenning van aannemers van werken en haar uitvoeringsbesluiten uitbreiden naar alle onderaannemers van de keten.

Voor de concessies die worden geplaatst door personen die bijzondere of exclusieve rechten genieten of door overheidsbedrijven wanneer deze laatste niet optreden in het kader van hun taken van openbare dienst in de zin van een wet, een decreet of een ordonnantie, bepaalt de Koning, op het vlak van de uitvoering, de regels inzake wijzigingen aan de concessie, onderaanneming en de bepalingen omtrent het beëindigen van de concessie.

§2. Concessies kunnen slechts worden gewijzigd in de door de Koning bepaalde gevallen en volgens de door Hem te bepalen voorwaarden en nadere regels.”

Deze bepaling voorziet dus in een verduidelijking en een concretisering van de aspecten die moeten worden geregeld door de Koning.

De overeenstemming met de Europese richtlijn 2014/23/EU wordt verduidelijkt. Daarbij moet er worden gewezen op het feit dat personen met bijzondere of exclusieve rechten in de speciale sectoren vandaag in het kader van overheidsopdrachten niet zijn onderworpen aan de algemene uitvoeringsregels vervat in de AUR (KB van 14 januari 2013). Hetzelfde geldt voor overheidsbedrijven voor opdrachten die geen betrekking hebben op de taken van openbare dienst in de zin van een wet, een decreet of een ordonnantie. Deze werden in het verleden aangeduid als de private speciale sectoren.

Net als in het kader van overheidsopdrachten zouden de concessies in de private speciale sectoren op het vlak van de uitvoering slechts moeten worden onderworpen aan een beperkt stelsel van regels. De achterliggende idee daarbij is om zich (slechts) te conformeren naar de Europese richtlijn 2014/23/EU. Deze richtlijn bevat namelijk slechts een beperkt aantal bepalingen die gedeeltelijk betrekking hebben op aspecten van de uitvoering van de concessieovereenkomsten, met name inzake de onderaanneming, de wijzigingen aan de concessie en specifieke gronden voor beëindiging van de concessie. Deze liggen vervat in de artikelen 42 tot en met 44 van de richtlijn 2014/23/EU.

Het is dus om bovenvermelde redenen dat het nieuwe artikel 57 Concessiewet voorziet in een meer concrete, weze het meteen beperkte machtigingsbepaling aan de Koning op het vlak van de uitvoering voor de private speciale sectoren.

Deze bepaling is, retroactief, in werking getreden op 30 juni 2017, zijnde de dag van inwerkingtreding van de Concessiewet van 17 juni 2016.

Brussel – Antwerpen, 11 augustus 2017

Prof. Dr. Mr. Steven Van Garsse

Mr. Simon Verhoeven

Voor meer informatie inzake concessies:

Steven.vangarsse@eqtr.be

simon.verhoeven@eqtr.be

Omzendbrief van 10 juli 2017 met betrekking tot de strijd tegen de sociale dumping bij overheidsopdrachten en concessieovereenkomsten gepubliceerd

Op 17 juli 2017 werd de omzendbrief van 10 juli 2017 met betrekking tot de: “Strijd tegen de sociale dumping bij overheidsopdrachten en concessieovereenkomsten” in het Belgisch Staatsblad gepubliceerd. Middels deze omzendbrief wenste de Ministerraad te verduidelijken dat de strijd wordt aangebonden tegen de sociale dumping in voormeld kader. Daartoe wordt er voorzien in een Charter en een Gids die een aantal aanbevelingen en voorschriften bevat. De tekst van deze omzendbrief met het Charter vindt u hier en de Gids vindt u hier.

De Ministerraad rekent er namelijk op dat de federale aanbestedende overheden in die strijd een voorbeeldfunctie vervullen. Zo verbinden de federale aanbestedende overheden zich ertoe elke inschrijver voor overheidsopdrachten en concessies te sensibiliseren voor de strijd tegen sociale dumping en zien zij er nauwlettend op toe dat de regels inzake milieu, sociaal en arbeidsrecht worden nageleefd.

De vizieren van de federale aanbestedende overheden worden hiermee op scherp gezet en het bereik daarvan beperkt zich niet tot de inschrijvende onderneming, maar ook tot diens onderaannemers. Er wordt met andere woorden van iedereen verwacht dat ze mee de strijd aanbinden tegen sociale dumping.

Deze omzendbrief, met bijhorende Charter en Gids, kadert in de nieuwe reglementering overheidsopdrachten die op 30 juni laatsleden in werking is getreden en die, ingevolge de Europese Richtlijnen 2014/23/EU, 2014/24/EU en 2014/25/EU, verscheidene bepalingen introduceerde in het kader van de strijd tegen sociale dumping. Deze nieuwe teksten zijn in wezen een herhaling, maar ook op sommige punten ook een verduidelijking van de verplichte en facultatieve uitsluitingsgronden die werden opgenomen in de nieuwe overheidsopdrachtenwet van 17 juni 2016. Deze omzendbrief lijkt de federale aanbestedende overheden dan ook vooral te willen wijzen op het belang van deze bepalingen door deze extra in de verf te zetten en er bijkomende toelichting bij te verschaffen.

Brussel – Antwerpen, 8 augustus 2017

Prof. Dr. Mr. Steven Van Garsse

Mr. Simon Verhoeven

Voor meer informatie inzake overheidsopdrachten:

steven.vangarsse@eqtr.be

simon.verhoeven@eqtr.be

KB inzake de plaatsing en de algemene uitvoeringsregels van concessies voor diensten en werken gepubliceerd

Vandaag, op 29 juni 2017, is het KB van 25 juni 2017 betreffende de plaatsing en de algemene uitvoeringsregels van de concessieovereenkomsten gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad. Dit Koninklijk Besluit bevat de regels inzake de plaatsing van concessies voor werken en diensten, alsook de algemene uitvoeringsregels omtrent dergelijke concessieovereenkomsten en regelt ook de inwerkingtreding van de nieuwe concessiewet van 17 juni 2016. De tekst van het KB vindt u hier.

Dit KB betreft het laatste wapenfeit in de race van de wetgever om alle nodige uitvoeringsbesluiten vast te stellen en te publiceren opdat de nieuwe regelgeving inzake overheidscontracten (overheidsopdrachten én concessies voor werken en diensten) op 30 juni 2017 in werking zou kunnen treden. Amper een dag na de publicatie zal dit KB reeds morgen, op 30 juni 2017, in werking treden. Op grond van dit KB zullen alle concessies voor werken en diensten aangekondigd vanaf 30 juni 2017 of waarvoor vanaf die datum een uitnodiging tot indiening van een offerte of een aanvraag tot deelneming is verstuurd onderworpen zijn aan de concessiewet van 17 juni 2016.

Prof. Dr. Mr. Steven Van Garsse

Mr. Simon Verhoeven

Voor meer info omtrent de nieuwe regelgeving inzake concessieovereenkomsten:

steven.vangarsse@eqtr.be

simon.verhoeven@eqtr.be