Waarom regels voor handelshuurovereenkomsten van korte duur? – Een pop-up biedt ondernemers een uitstekende gelegenheid om hun businessconcept te lanceren en hun “overlevingsgraad” uit te testen, vooraleer over te gaan tot een duurzame investering. Ook voor eigenaars van moeilijk verhuurbare handelspanden kunnen pop-ups een oplossing bieden om tijdelijk een invulling te geven aan hun leegstaand pand.

Met het Vlaams decreet houdende huur van korte duur voor handel en ambacht (BS 26 juli 2016) bestaat al een juridisch kader voor dergelijke huur van korte duur van handelspanden in het Vlaamse Gewest. Daarmee wordt enerzijds verholpen aan de vrees van eigenaars van handelspanden dat hun overeenkomst van korte duur zou kunnen worden geherkwalificeerd als een  handelshuurovereenkomst van negen jaar en zij dus voor langere tijd (aan een vaak lagere huurprijs) gebonden zijn. Anderzijds komt dit tegemoet aan het feit dat potentiële ondernemers zouden kunnen worden afgeschrikt door het feit dat een (geherkwalificeerde) handelshuurovereenkomst ten vroegste aan het einde van de eerste driejarige periode kan worden opgezegd. De rechtsfiguur van bezetting ter bede of de gelegenheidshuur (art. 2, 1° Handelshuurwet), bieden niet altijd de nodige rechtszekerheid.

Nu wordt ook voor handelshuurovereenkomsten van korte duur voor handelspanden die zich in het Waalse Gewest bevinden, tegemoet gekomen aan voormelde verzuchtingen. Dit decreet treedt in werking op 1 mei 2018, maar is niet van toepassing op huurovereenkomsten die op dat moment lopende zijn. Hieronder worden de krachtlijnen ervan weergegeven, en wordt gewezen op de belangrijkste verschillen en gelijkenissen met het Vlaamse pop-updecreet.

Toepassingsgebied – Zoals in Vlaanderen, is het decreet van toepassing op handelshuur met een duur gelijk aan of korter dan één jaar. Enkel de (beperkte) duur van de overeenkomst geldt als een hakbijl voor de toepassing van het decreet. Het maakt hierbij niet uit om welke reden voor die korte duur wordt gekozen. In die zin lijkt o.i. ook een handelshuur met proefperiode mogelijk… De beperkte duur moet wel uitdrukkelijk worden bepaald. Bij het overschrijden van die eenjarige periode geldt de federale Handelshuurwet. De gelegenheidshuur als uitzondering op het toepassingsgebied van de Handelshuurwet wordt afgeschaft. Een bezetting ter bede blijft wel mogelijk om aan de toepassing van de Handelshuurwet (en overigens ook het pop-updecreet) te ontsnappen.  In tegenstelling tot in het Vlaamse pop-updecreet, wordt niet uitdrukkelijk bepaald dat het zonder belang is op welke wijze het contact tussen de huurder en het publiek tot stand komt, en of de huurder al dan niet eigenaar is van de door hem in het gehuurde goed uitgeoefende handelszaak.

Let op: als het niet om een kleinhandel of ambacht gaat, dan is noch dit decreet, noch de Handelshuurwet van toepassing (bv. een pop-upkantoor). Dan geldt enkel het federale gemene huurrecht.

Duur en einde van de overeenkomst – In principe eindigt de overeenkomst van rechtswege na afloop van haar termijn (art. 2, lid 1). Een opzeg is dus niet vereist. Partijen kunnen evenwel uitdrukkelijk en schriftelijk overeenkomen om de overeenkomst onder dezelfde voorwaarden te verlengen, zonder dat de totale duur van de huur één jaar te boven mag gaan (art. 2, lid 2). Met het oog op de rechtszekerheid, worden dus geen mondelinge en stilzwijgende verlengingen toegestaan. In navolging van wat het Hof van Cassatie heeft geoordeeld met betrekking tot woninghuurovereenkomsten van korte duur, lijkt het ons te verdedigen dat het ook voor handelshuurovereenkomsten van korte duur mogelijk moet zijn om een beding in de overeenkomst op te nemen dat bepaalt dat de huurovereenkomst automatisch wordt verlengd bij gebrek aan opzeg van één van de partijen vóór een bepaalde termijn. Hoewel dit niet uitdrukkelijk wordt voorzien, lijkt het ons mogelijk om de overeenkomst ook meerdere malen te verlengen, net zoals onder het Vlaamse pop-updecreet.

Terwijl de huurovereenkomst onder het Vlaamse Pop-updecreet van rechtswege onder de Handelshuurwet valt en wordt geacht te zijn aangegaan voor een duur van negen jaar van zodra de totale duur van de, al dan niet verlengde, huurovereenkomst meer dan één jaar is, voorziet het Waalse pop-updecreet geen dergelijke omzetting van een handelshuur van korte duur naar een ‘gewone’ handelshuur. Enkel indien de huurder bij het verstrijken van de eventueel verlengde termijn het goed blijft gebruiken, zonder schriftelijk verzet van de verhuurder binnen een maand volgend op de vervaldatum van de overeenkomst (zodat hij het goed voor een totale duur hoger van één jaar te rekenen van het sluiten van de aanvankelijke huurovereenkomst bewoont, wordt de huurovereenkomst geacht te zijn gesloten voor negen jaar te rekenen vanaf de aanvankelijke inwerkingtreding ervan (art. 2, lid 3).

Opzegging – Vergelijkbaar met de Vlaamse regeling kan de huurder de overeenkomst te allen tijde opzeggen bij aangetekend schrijven en met een opzegtermijn van één maand. Deze termijn gaat in op de eerste dag van de maand volgend op de ontvangst van de aangetekende brief (art. 3, lid 1).

Partijen kunnen ook te allen tijde in onderling schriftelijk akkoord een einde maken aan de overeenkomst. (art. 3, lid 2). Anders dan onder de Handelshuurwet, is hiertoe geen authentieke akte of verklaring voor de rechter vereist, maar volstaat een geschrift.

De verhuurder kan de huurovereenkomst niet vroegtijdig beëindigen. De verantwoording daarvan ligt in het feit om te vermijden dat hijzelf – wanneer blijkt dat het handelsconcept succesvol is en zijn vruchten afwerpt – een soortgelijke handel in het pand zou beginnen.

In tegenstelling tot in het Vlaamse pop-updecreet, wordt niet uitdrukkelijk bepaald dat de huurder geen recht heeft op een uitzettingsvergoeding bij voortijdig einde van de overeenkomst, tenzij anders bepaald.

Aanpassingswerken – Net zoals onder het Vlaamse pop-updecreet, wordt veel aandacht besteed aan de aanpassingswerken die de huurder (of onderhuurder) doorvoert aan het gehuurde pand. Artikel 5 bepaalt dat de huurder verbouwingen aan het pand mag uitvoeren die dienstig zijn voor zijn onderneming, op voorwaarde dat de kosten niet meer bedragen dan de prijs van één jaar huur, en dat de huurder de verhuurder hiervan, voor de aanvang van de werken, schriftelijk in kennis stelt (en daardoor de veiligheid, salubriteit of esthetische waarde niet in het gedrang komt). De huurder behoeft dus geen toestemming van de verhuurder. Dit recht voor de huurder kan echter wel schriftelijk worden uitgesloten, en de verhuurder kan zich om ‘wettige redenen’ verzetten binnen de tien dagen na ontvangst van voormelde aangetekende brief, bij gebreke waaraan hij wordt geacht zijn toestemming (art. 6). Dit laatste is niet voorzien in het Vlaamse pop-updecreet. Daarin wordt wel bepaald dat de verhuurder de werken kan doen stopzetten ingevolge een eenvoudige beschikking van de vrederechter wanneer er werken worden uitgevoerd zonder zijn instemming of machtiging of zonder dat de bepalingen daarvan in acht worden genomen. Dit wordt dan weer niet voorzien in het Waalse pop-updecreet.

Anders dan onder de Handelshuurwet, kan de verhuurder bij de beëindiging van de overeenkomst de verwijdering van de verbouwingen vorderen (art. 8). En wenst hij de uitgevoerde verbouwingswerken te behouden, dan is hij geen enkele vergoeding verschuldigd. Partijen kunnen anders afspreken. Er wordt uitdrukkelijk bepaald dat de verhuurder zich echter niet kan verzetten tegen de verwijdering van de werken door de huurder.

Onder beide decreten kan de verhuurder een verzekeringsplicht opleggen aan de huurder (art. 7). Deze dekt zijn aansprakelijkheid die kan ontstaan uit de werken, alsook die van zijn onderaannemers, zowel t.o.v. derden als t.o.v. elkaar. Indien de huurder deze verplichting niet naleeft, kan de verhuurder de werken laten stopzetten d.m.v. een eenvoudige ingebrekestelling. Indien de huurder dit bevel negeert, kan de verhuurder de stopzetting bevelen via een eenvoudige beschikking van de vrederechter. Onder het Vlaamse pop-updecreet kan enkel laatstgenoemde handelswijze worden gevolgd. Het verbod kan niet worden opgeheven tenzij het bewijs van de verzekering en van de betaling van de premie wordt geleverd.

Onderhuur en overdracht van huur – Zowel onderhuur als huuroverdracht worden verboden. In tegenstelling tot in het Vlaamse pop-updecreet, wordt in het Waals pop-updecreet expliciet in het decreet bepaald dat partijen uitdrukkelijk en schriftelijk anders overeen kunnen komen (art. 1, lid 2).

Allerlei – Op gelijkaardige wijze worden ook regels voorzien inzake procedure en tegenstelbaarheid aan derde-verkrijgers. Zij moeten de geregistreerde huurovereenkomst naleven en kunnen de huurder er niet uitzetten, behoudens het hiervoor aangehaalde geval waarin de huurder in het gehuurde goed blijft na het verstrijken van de termijn waarvoor de huur werd aangegaan.

Aanpassingen Handelshuurwet – Naast de noodzakelijke aanpassing van artikel 2, 1° Handelshuurwet – de ‘gelegenheidshuur’ wordt vervangen door een verwijzing naar het besproken decreet – worden door de artikelen 13 en 14 ook artikel 3, lid 4 en artikel 13, lid 1 Handelshuurwet aangepast. In het kader van de (federale) Handelshuurwet volstaat het voortaan dat partijen hun onderling akkoord over de minnelijke voortijdige beëindiging van de overeenkomst of een hernieuwing voor minder dan negen jaar vastleggen door middel van ‘een ter registratie aangeboden schriftelijk document’. Voor Vlaanderen en Brussel moet zo’n akkoord nog altijd blijken uit een authentieke akte of een verklaring voor de vrederechter.

Prof. Dr. Nicolas Carette, Universiteit Antwerpen, Partner Equator Advocaten Antwerpen-Brussel nicolas.carette@eqtr.be

Mr. Joris Lagey, Managing Partner Equator Advocaten Antwerpen-Brussel Joris.lagey@eqtr.be

Mr. Wannes Buelens, Academisch medewerker Universiteit Antwerpen, Advocaat Equator Advocaten Antwerpen-Brussel wannes.buelens@eqtr.be